地产大佬业绩飘红竞争激烈未来房企分化将加剧

中国某研究院统计数据，万科、保利和绿地3家房企2012年销售额超过千亿。中海、万达、恒大三家企业销售额也均突破900亿元，稳步向千亿迈进。随着中国地产业千亿时代的开启，地产大佬的时代也将来临。业内人士分析，房地产行业洗牌仍在持续，房企未来或将明显分化。

2012年地产大佬业绩飘红 市场份额被瓜分

调控之年，房企的业绩不降反升。早在2012年10月份就已经有保利地产、中海地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等标杆房企均已完成全年销售目标。近日，佳兆业、绿城、世房等公布2012年销售业绩，也均超预期目标。

1月4日，融创中国公布2012年12月销售业绩。12月单月，融创中国实现新增预订合同金额56亿元，环比增39%；合同销售金额46.9亿元，环比上月增约15%；合同销售面积约30.2万平米，环比11月增62%。截至12月底，融创中国共实现合约销售金额356.4亿元，在去年同期193.1亿元的基础上增长了86%，实现合约销售面积约200万平方米，合约销售均价约1.78万元/平方米。用融创中国早前调高的目标300亿元来计，其2012年已超额完成年度目标的18.8%。

佳兆业的公告称，截至2012年12月31日，佳兆业全年共实现合约销售额约173亿元，同比增长13%，完成全年销售目标165亿元的105%；实现合约销售面积约257.66万平方米，同比增长18%。

截至2012年12月末，首创置业累计实现签约金额约133亿元，同比增20%；实现签约面积约173万平方米，较去年同期上升46%。超额完成全年120亿元的签约目标。

不仅业绩超过预期目标，全面飘红，在一线市场的占领份额上看，地产大佬瓜分一线城市市场的时代似乎已经到来。

据世联地产数据显示，2011年，首开、金隅、远洋、中海、SOHO中国五家房企在北京的占有率为22%，绿地、万科、保利、金地、大华五家房企在上海的市场占有率为14%，碧桂园、保利、雅居乐、万科、富力在广州的市场占有率的25%，万科、华侨城、招商、合正、莱蒙国际在深圳的市场占有率为19%。而世联地产近日披露，截至2012年三季度，前10名市场份额已经接近15%。全国房企数量增速已从2008年的40.1%降到了2011年的3.8%。

大房企融资顺利、以价换量促业绩攀升

一般情况下，房企资金来源有银行贷款、销售回款、上市融资等三个主要方式。调控下，大房企可通过大量融资充实资金实力，以价换量快速回笼资金，而中小企业则面临资金紧张而被兼并的危险。

中原地产研究部总监张大伟分析认为，面对限购等调控政策的压力，龙头房企通过“牺牲价格，追求销量”等营销策略，使部分大型房企的销售业绩迅速攀升，资金快速回笼，楼市回暖的优势便进一步扩大。而在本轮市场回暖过程中，万科等一线房企表现更加优越，行业集中度在明显提高。

除了以价换量，部分大房企还通过融资来应对生存压力。中原地产研究部表示，在三季度整体市场复苏的情况下，房企融资动作不断，包括金地借壳上市、龙湖配股融资、旭辉计划上市等多种方式均有出现，房企融资再掀高潮。在银行贷款方面，据广州日报报道，上市银行中报显示，即使对开发贷有收紧趋势，但规模依然不小。如工商银行在上半年在公司类贷款机构中，房地产贷款达到4983.70亿元。这也成为大型开发商有力的背后支撑。

不过，与大房企相比，中小房企的融资、生存环境就没那么乐观了。在融资上中小企业成本高，而在拿地上，中小企业资本金有限，竞争力小，拿地规模远不及大型开发商。据广州日报报道，一家规模较小的地方性开发商表示，目前行业分化比较明显，很多像他们这样的小房企日子依然不好过，一方面可供销售的项目不多，另一方融资又很难，“就是想去拿地，都没有这个实力。”

未来房企分化将明显

地产调控时代，房企分化愈加明显，甚至近日中房协和兰德咨询共同发布的《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中预测，2013-2015年或将至少有30%的企业出局。

张大伟分析指出，房地产企业未来表现或将明显分化。由于标杆房企整体业绩良好，资金链缓解，存库下降，因此在未来拿地高潮中仍将成为主力军。而一些中小开发商整体来销售情况一般，资金链依然紧张，未来卖地求生的趋势仍将持续。

而世联地产则表示，目前房地产行业洗牌仍在进行，并购重组案例层出不穷，随着房地产市场本身的发展以及房地产调整的长期化，未来一线城市的市场集中度仍将进一步提升，但是形成像香港房地产市场的多寡头局面需要一个漫长的时间。

兰德咨询近期发布的报告认为，未来5年房地产企业数量可能减少三成，减少的企业以中小房企为主。

标普在近期的报告中称，今年将是楼市的“两极分化年”，部分中小房企出局会让强者愈强。

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